▷ 한수진/사회자:
SBS전망대 신년기획 2016년 경제를 말한다. 오늘은 주택 경기에 대해서 얘기 좀 나눠보겠습니다. 1200조 원에 육박하는 가계부채의 주된 원인이 내 집 마련 때문이라고 하는데요. 이렇게 빚을 내서 마련한 내 집 때문에 도리어 걱정이 늘고 전세 월세 사는 분들은 지난해와 마찬가지로 더 올리면 어떡하지 하는 불안감이 상당하다고 하죠. 부동산 전문가시죠. 선대인 경제연구소 소장과 관련한 말씀 좀 나눠보겠습니다. 선대인 소장님?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
안녕하세요
▷ 한수진/사회자:
안녕하세요. 올해 세계 경기도 그렇고 새해 주택 시장도 불확실성이 강하다 이런 예측이 많이 나오고 있는데 어떻게 보세요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
불확실성이 강하다기보다는 새해 주택 시장은 하락세를 보일 가능성이 상당히 높다고 생각합니다.
▷ 한수진/사회자:
하락세를 보일 것이다? 어떤 점에서 그렇습니까?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
최근 1년 반 사이에 주택 가격이 좀 올랐지 않습니까. 특히 수도권 중심으로 해서요. 오른 이유가 기본적으로는 사상 최대의 주택담보대출 폭증을 배경으로 하고 있거든요. 그런데 아시다시피 미국발 금리인상이 일어나고 있고요. 또 정부가 선제적인 대응이라고 언론에서는 얘기하지만 사실 굉장히 늦었는데 어쨌거나 올해부터 대출 심사 자격을 강화한다고 하잖아요.
▷ 한수진/사회자:
대출 자격을 강화한다고 하죠.
▶ 선대인 경제연구소 소장:
네. 거기다가 처음부터 원리금을 동시에 갚을 수 있도록 그렇게 유도를 한다고 하지 않습니까. 그런데 지금 대출 빌리는 분들의 70% 정도가 이자만 내고 있거든요. 그러니까 처음부터 권리금을 갚게 하면 사실 대출을 낼 수 있는 사람들이 확 줄어듭니다.
▷ 한수진/사회자:
상당한 부담이 되겠군요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
그렇죠. 아까 말씀드렸다시피 사상 최대의 주택담보대출을 배경으로 해서 지난해 거래가 늘고 집값이 뛰었기 때문에 자금줄인 대출이 줄어들게 되면 거래가 줄고 다시 집값이 뒷걸음질 칠 가능성이 상당히 높아지는 거죠.
▷ 한수진/사회자:
그러면 전세시장 쪽은 어떨까요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
언론에서는 전세가격이 자꾸 오른다 라고 계속 얘기하는데요. 물론 전세가격이 오를 요인들이 상당히 있습니다. 그런데 지금 전세 가격이 오르는 이유에 대해서 많은 분들이 간과하는 것 중에 하나가요.
사실 전셋값이라는 것은 집값의 함수입니다. 정부나 부동산업계에서는 지난 몇 년 동안에 집값 상승에 대한 기대감이 줄어서 전세난이 왔다, 그래서 전셋값이 오르는 거다, 이런 이야기를 했었거든요. 그런 논리대로라면 사실 집값이 뛰었던 지난해의 경우에는 전세난이 완화가 됐어야죠.
▷ 한수진/사회자:
그런데 그렇지 않았죠
▶ 선대인 경제연구소 소장:
그런데 완화 됐습니까. 오히려 심화됐잖아요. 그리고 지난 몇 년 간의 통계를 보면 지역별로도 마찬가지인데 집값이 오른 지역에 전세난이 더 심해졌어요. 그러니까 부동산업계와 정부가 얘기하는 거하고는 정 반대의 현상이 일어난 거죠. 그런데 이걸 어느 언론 하나 제대로 짚은 데가 없습니다.
그래서 제가 생각하기에는 집값이 올해 하락세를 보일 가능성이 높기 때문에 오히려 전세난은 전반적으로 완화될 수 있다. 다만 우리가 전반적으로 전세난이 일어나는 여러 가지 요인들이 있는데 거기에는 이른바 안전한 전세가 줄어든 물량
▷ 한수진/사회자:
안전한 전세요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
보증금을 안전하게 확보할 수 있는 안전한 전세가 많이 줄었거든요. 왜냐. 빚을 내서 집을 산 집주인들이 많은데 이 분들이 사실은 빚을 청산하고 깨끗한 전세가 시장에 나오도록 해야 하는데 그 흐름을 계속 막아 왔잖아요. 예를 들어서 빚내서 집 사라는 식으로 해서.
그래서 집값을 떠받쳐주는 정책을 펴다 보니까 집주인들은 정부의 부양책에 기대서 또 저금리 시대이다 보니까 이걸 반전세나 월세로 전환하는 바람에 전세 물량이 갑자기 줄어들고 또 많은 분들은 어쨌거나 그래도 전세 주거비용이 가장 싸니까 세입자들 입장에서 전세로 몰리면서 수급 미스 매치 기대치가 커졌단 말이죠.
그래서 전세가 상승이 가파르게 일어났던 측면이 있습니다. 그런데 이 흐름은 일정하게 올해까지는 지속될 가능성이 상당히 있고요. 그런 면에서 전세난이 일정하게 지속이 되지만 다만 제가 아까 앞에서 말씀드렸다시피 집값이 하락세를 보이게 되면 전셋값 상승 압력은 줄어들 거다, 이런 전망이 가능할 것 같고요.
다만 강남 같은 경우는 정부가 집값을 낮추는 정책 중의 하나로 재건축 연한을 완화했죠. 그러면서 재건축 규제들도 완화하면서 올해 재건축 이주 수요들이 좀 늘어날 걸로
▷ 한수진/사회자:
그러면 전셋값 오르겠네요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
국지적으로는 그런 지역 중심으로 전셋값이 오를 수 있죠.
▷ 한수진/사회자:
요즘 보면 전셋값도 걱정인데요. 집주인들이 월세 선호를 많이 하는 바람에 반전세나 월세로 갑자기 트는 경우 많아서 세입자 입장에서는 죽을 맛이라는 소리 많잖아요. 당장 전세 어렵고 월세 찾는 분들에게 유용한 팁 같은 게 있을까요?
SBS전망대 신년기획 2016년 경제를 말한다. 오늘은 주택 경기에 대해서 얘기 좀 나눠보겠습니다. 1200조 원에 육박하는 가계부채의 주된 원인이 내 집 마련 때문이라고 하는데요. 이렇게 빚을 내서 마련한 내 집 때문에 도리어 걱정이 늘고 전세 월세 사는 분들은 지난해와 마찬가지로 더 올리면 어떡하지 하는 불안감이 상당하다고 하죠. 부동산 전문가시죠. 선대인 경제연구소 소장과 관련한 말씀 좀 나눠보겠습니다. 선대인 소장님?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
안녕하세요
▷ 한수진/사회자:
안녕하세요. 올해 세계 경기도 그렇고 새해 주택 시장도 불확실성이 강하다 이런 예측이 많이 나오고 있는데 어떻게 보세요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
불확실성이 강하다기보다는 새해 주택 시장은 하락세를 보일 가능성이 상당히 높다고 생각합니다.
▷ 한수진/사회자:
하락세를 보일 것이다? 어떤 점에서 그렇습니까?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
최근 1년 반 사이에 주택 가격이 좀 올랐지 않습니까. 특히 수도권 중심으로 해서요. 오른 이유가 기본적으로는 사상 최대의 주택담보대출 폭증을 배경으로 하고 있거든요. 그런데 아시다시피 미국발 금리인상이 일어나고 있고요. 또 정부가 선제적인 대응이라고 언론에서는 얘기하지만 사실 굉장히 늦었는데 어쨌거나 올해부터 대출 심사 자격을 강화한다고 하잖아요.
▷ 한수진/사회자:
대출 자격을 강화한다고 하죠.
▶ 선대인 경제연구소 소장:
네. 거기다가 처음부터 원리금을 동시에 갚을 수 있도록 그렇게 유도를 한다고 하지 않습니까. 그런데 지금 대출 빌리는 분들의 70% 정도가 이자만 내고 있거든요. 그러니까 처음부터 권리금을 갚게 하면 사실 대출을 낼 수 있는 사람들이 확 줄어듭니다.
▷ 한수진/사회자:
상당한 부담이 되겠군요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
그렇죠. 아까 말씀드렸다시피 사상 최대의 주택담보대출을 배경으로 해서 지난해 거래가 늘고 집값이 뛰었기 때문에 자금줄인 대출이 줄어들게 되면 거래가 줄고 다시 집값이 뒷걸음질 칠 가능성이 상당히 높아지는 거죠.
▷ 한수진/사회자:
그러면 전세시장 쪽은 어떨까요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
언론에서는 전세가격이 자꾸 오른다 라고 계속 얘기하는데요. 물론 전세가격이 오를 요인들이 상당히 있습니다. 그런데 지금 전세 가격이 오르는 이유에 대해서 많은 분들이 간과하는 것 중에 하나가요.
사실 전셋값이라는 것은 집값의 함수입니다. 정부나 부동산업계에서는 지난 몇 년 동안에 집값 상승에 대한 기대감이 줄어서 전세난이 왔다, 그래서 전셋값이 오르는 거다, 이런 이야기를 했었거든요. 그런 논리대로라면 사실 집값이 뛰었던 지난해의 경우에는 전세난이 완화가 됐어야죠.
▷ 한수진/사회자:
그런데 그렇지 않았죠
▶ 선대인 경제연구소 소장:
그런데 완화 됐습니까. 오히려 심화됐잖아요. 그리고 지난 몇 년 간의 통계를 보면 지역별로도 마찬가지인데 집값이 오른 지역에 전세난이 더 심해졌어요. 그러니까 부동산업계와 정부가 얘기하는 거하고는 정 반대의 현상이 일어난 거죠. 그런데 이걸 어느 언론 하나 제대로 짚은 데가 없습니다.
그래서 제가 생각하기에는 집값이 올해 하락세를 보일 가능성이 높기 때문에 오히려 전세난은 전반적으로 완화될 수 있다. 다만 우리가 전반적으로 전세난이 일어나는 여러 가지 요인들이 있는데 거기에는 이른바 안전한 전세가 줄어든 물량
▷ 한수진/사회자:
안전한 전세요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
보증금을 안전하게 확보할 수 있는 안전한 전세가 많이 줄었거든요. 왜냐. 빚을 내서 집을 산 집주인들이 많은데 이 분들이 사실은 빚을 청산하고 깨끗한 전세가 시장에 나오도록 해야 하는데 그 흐름을 계속 막아 왔잖아요. 예를 들어서 빚내서 집 사라는 식으로 해서.
그래서 집값을 떠받쳐주는 정책을 펴다 보니까 집주인들은 정부의 부양책에 기대서 또 저금리 시대이다 보니까 이걸 반전세나 월세로 전환하는 바람에 전세 물량이 갑자기 줄어들고 또 많은 분들은 어쨌거나 그래도 전세 주거비용이 가장 싸니까 세입자들 입장에서 전세로 몰리면서 수급 미스 매치 기대치가 커졌단 말이죠.
그래서 전세가 상승이 가파르게 일어났던 측면이 있습니다. 그런데 이 흐름은 일정하게 올해까지는 지속될 가능성이 상당히 있고요. 그런 면에서 전세난이 일정하게 지속이 되지만 다만 제가 아까 앞에서 말씀드렸다시피 집값이 하락세를 보이게 되면 전셋값 상승 압력은 줄어들 거다, 이런 전망이 가능할 것 같고요.
다만 강남 같은 경우는 정부가 집값을 낮추는 정책 중의 하나로 재건축 연한을 완화했죠. 그러면서 재건축 규제들도 완화하면서 올해 재건축 이주 수요들이 좀 늘어날 걸로
▷ 한수진/사회자:
그러면 전셋값 오르겠네요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
국지적으로는 그런 지역 중심으로 전셋값이 오를 수 있죠.
▷ 한수진/사회자:
요즘 보면 전셋값도 걱정인데요. 집주인들이 월세 선호를 많이 하는 바람에 반전세나 월세로 갑자기 트는 경우 많아서 세입자 입장에서는 죽을 맛이라는 소리 많잖아요. 당장 전세 어렵고 월세 찾는 분들에게 유용한 팁 같은 게 있을까요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:참 안타깝죠. 왜냐하면 이게 정부가 정책을 제대로 펴면 사실 우리 서민들 입장에서는 여러 가지 좋은 주거 관련해서도 좋은 선택지들이 있을 수 있잖아요. 예를 들면 저렴하게 집을 산다든지 빚을 안 내고도. 또는 저렴한 전세를 구한다든지.
월세를 내더라도 좀 상대적으로 큰 부담 없이 월세를 구할 수 있을 텐데 지금은 어떤 형태로든 주거비용이 다 높은 상황이이에요. 소득은 늘지 않고. 선택할 여지가 이래저래 고민을 하게 하는 고육지책을 쓸 수밖에 없는데 그래서 월세를 많은 분들이 이런 거죠. 전세를 사려니까 전세 보증금 너무 올려달라고 하니까 한꺼번에 1,2억씩 올려달라는 데도 많지 않습니까.
이런 목돈을 구하기 힘드니까 홧김에 빚내서 집 사는 경우도 드물지만 있고요. 언론에서 너무 많은 것처럼 얘기하는데 그런 경우는 많지는 않지만 일부는 있고요. 또 일부는 어쨌거나 보증금을 마련하지 못하니까 월세로 전환하는 경우들 많이 있지 않습니까.
한편으로는 빚 많은 집주인들 때문에 보증금을 떼일까봐 월세로 전환하는 집주인하고 세입자가 합의해서 반전세로 가는 경우들도 많이 있거든요. 그런 흐름이 나타나는데 제가 월세로 전환할 때는 물론 당연히 월세가 쌀 수 있겠지만 한편으로는 월세가 싸려면 또 보증금 수준이 대체로 높은 경우들이 많습니다. 세입자들 입장에서는 그런 고민들 해봐야 하거든요.
집주인한테 빚이 많은 지를 확인해보고 만약 집주인이 빚이 많다면 역시 보증금이 떼일 가능성이 있을 수 있으니까 그런 부분들은 조심해서 적절하게 월세와 보증금 수준을 조정하는 게 필요할 것 같고요.
또 전세 보증금이든 월세 보증금이든 이게 집주인한테 보증금을 충분히 반환 받지 못할 가능성이 일부 있다고 생각되면 전세 보증금 반환 보증 보험이라는 게 있습니다.
그걸 일정하게 활용하시면 상대적으로 1년에 십수만 원 정도의 보증 보험료면 넘치는 부분은 그러니까 위험할 수 있다고 생각되는 부분에 대해서 카바를 할 수 있으니까 그런 부분을 활용을 해볼 필요도 있을 것 같습니다.
▷ 한수진/사회자:
3기 경제팀인 유일호 경제팀이 곧 출범을 앞두고 있는데 어떤 부분에 주력하는 주택 정책을 폈으면 하세요?
▶ 선대인 경제연구소 소장:
지금 이 정부 들어와서요. 꼭 이 정부 뿐만은 아니지만 너무 부양책 위주인데 지금 문제는 너무 지나치게 빚내서 집 사라는 식의 부양책 위주거든요.
그러니까 재정 여력이 있을 때는 재정으로 일정하게 부양을 했다고 치지만 이제는 이명박 정부 때처럼 4대강 사업을 해서 건설시장이나 부동산시장을 부양하기 힘든 상황이 됐잖아요. 재정 여력이 부족해지다 보니까.
그러다 보니까 정부가 남아있는 게 뭐냐 눈독을 들이다 보니까 가계 부채를 늘려서 부동산 경기를 부양하는 식으로 왔거든요. 단기적으로는 그게 가능한 것처럼 보이겠지만 국민소득은 1년에 2%,3% 느는데 부채는 10% 이상씩 내게 해서 부동산 시장을 부양하는 건 불가능하거든요. 계속 가는 건.
정부도 위기감 때문에 대출규제 다시 도입하겠다, 이런 이야기들 하는 거 아니겠습니까. 그래서 지금이라도 이게 지금의 집값 이렇게 높은 집값이 정상적인 게 아니다. 그리고 집값이 높으면 당장 집값 떨어지는 게 겁난다. 그래서 내 임기에만 문제가 안 생기면 된다 이런 자세를 버리고요.
중장기적으로 길게 내다보고 전체 국민들 입장에서 바람직한 주거 정책이 뭔가를 근본적으로 고민했으면 좋겠습니다. 이제 우리가 저출산 고령화 시대에 접어들고 1인 가구도 빠르게 늘고 있지 않습니까.
그런데도 소득이 늘지 않고 있거든요. 그러면 공공이 좀 더 많은 일을 해서 저렴하면서도 어느 정도 쾌적한 주거를 공급할 수 있는 공공 임대 주택 확대를 해야 되고요.
또 재정이 충분치 않다면 협동조합주택 같은 것들을 사회형 협동조합주택 같은 걸 많이 공급할 수 있도록 해서 상대적으로 안정성 있는 그러면서도 일반인들이 저렴하면서도 자신들의 주거 취향에 맞는 그런 주택을 선택할 수 있는 여지를 줘야 하고요.
일본이 부동산 버블 붕괴하고 나서 그렇게 했는데 1인 가구를 위한 소형 그러면서 저렴한 주택들을 많이 공급해야 하죠.
▷ 한수진/사회자:
패러다임이 확 바뀌어야 할 것 같네요. 말씀을 듣다 보니까.
▶ 선대인 경제연구소 소장:
당연히 그렇습니다. 부동산 패러다임은 인구 구조에 따라서 상당히 빨리 바뀌고 있는데요. 이게 아직은 과도기이다 보니까 많은 분들이 헷갈려하십니다.
그런데 정부가 이걸 이런 패러다임의 전환에 걸맞게 정책을 바꿔줘야 하는데 그렇게 하지 않고 오히려 과거에 빚 내서 집 사든, 땅 사든, 뭘 사두면 언젠가는 오른다, 이런 식의 잘못된 통념을 계속 지속시키면서 정부가 그걸 떠받쳐 주는데 그게 1,2년 간은 가능할지 몰라도 지금 당장은 생각해 보십시오.
세계 경제 흐름도 나빠지고 있고 한국의 주력 산업도 흔들리고 있고 국민들의 소득은 늘지 않아서 소비가 계속 위축되고 있고 다 무너지고 있지 않습니까.
이런 상황에서 우리 젊은이들 지금 100만 원 200만 원 벌어서 부동산 임대료로 50만 원 60만 원씩 내고 베이비부머들 은퇴해서 장사한답시고 임대료 다 내고 나면 뭐가 남습니까. 이런 경제가 어떻게 지속 가능합니까.
▷ 한수진/사회자:
네, 소장님 오늘 시간이 여기까지밖에 안 될 것 같아서요. 다음에 다시 한 번 모시고 자세한 말씀 듣도록 하겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 잘 들었습니다.
▶ 선대인 경제연구소 소장:
감사합니다.
▷ 한수진/사회자:
선대인 경제연구 소장과 함께 했습니다.
