선대인 선대인경제연구소장은 국민연금 기금을 공공임대주택에 투자하자고 제안했다. 공영개발을 통해 "높은 투자 수익"과 "노후 주거복지 제고"라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다는 주장이다. 

선 소장은 지난 23일 서울 프레스센터에서 이뤄진 미디어오늘과 인터뷰에서 "전세난 대책의 중심축은 공공임대주택 확충"이라며 "정부는 재원이 없다고 하지만 400조원의 국민연금 기금으로 공공임대주택에 투자사업을 하면 된다"고 말했다.

그는 "현재 국민연금공단은 70%를 채권에 투자해 3~4% 수준의 수익률을 얻고 있다"며 "공공임대주택에 투자하면 5%의 수익률도 가능하다"고 말했다. 공공택지를 민간건설업체에 넘기지 않고 100% 공영개발한 후 저렴하게 공공임대사업을 해도 5%의 임대 수익률을 낼 수 있다는 얘기다. 

선 소장은 독일의 민간건설업체의 예를 들었다. 그는 "독일 인구의 80%가량이 민간임대주택에 산다. 건설업체들이 주택분양이 아니라 민간임대사업을 통해 수익을 낸다. 그렇게 해도 건설업체가 충분히 (수익을 내고) 성장한다."고 말했다. 

다음은 선대인 소장과의 일문일답이다.

- 전세대란이 지속된다. 원인이 뭔가.

 "전세제도는 집값이 지속적으로 상승할 때 집주인들이 전세보증금을 지렛대 삼아서 투자 수단으로 사용할 때 존립 가능했던 제도다. 더 이상 상승이 어려운 상태에서 전세제도는 유지되기 힘들다. 

전셋값 상승은 부동산 대세 하락기에 접어들면서 매매수요가 전세수요로 전환되는 이유도 있지만, 그건 2009~2011년 이야기다. 지금도 그것 때문에 전세값이 오른다고 하는 건 핑계다. 지금처럼 몇 년 동안 지속적 전세대란이 일어나는 건 정부가 "집값 떠받치기"를 하기 때문이다. 부동산 시장의 패러다임 전환 때문에 일어나는 자연스러운 현상이라고 보는 건 정확한 진단은 아니다. 

부동산 시장에 일시적으로 병목 현상(전세대란)이 왔다. 그런데 정부가 풀 생각은 안하고 집값이 안 떨어지게 떠받치고 있다. 근본적으로 집값이 기준점이라 집값이 떨어지면 전세값도 떨어진다."

- 전세대란이 언제까지 이어질 것이라고 보나.

"정확하게 언제라고 하기는 힘들지만 집값과 연동되어 있다. 2011년 전세값이 폭등한 후 2012년엔 2.5%밖에 안 뛰었다. 집값이 떨어졌기 때문이다. 집값이 안정되면 전세값도 안정된다.

집값은 내년 상반기에 미끄러질 것으로 본다. 올 하반기에 아파트 분양 "러시"가 있었다. 2, 3년 후엔 보금자리주택 등 분양이 본격화되면서 위례 신도시 등은 수도권 한복판에서 나온다. 지금도 공급 과잉인데 "공급 폭탄"으로 집값이 영향 받을 수 있다. 

정부와 기득권 언론은 국회에서 부동산 법안 통과가 늦어서 매매 활성화가 안된다고 한다. 하지만 (부동산 법안) 효과는 길어봤자 3, 4개월이다. 그게 끝나서 거짓말이라는 게 확인되는 순간 집값은 이명박 정부 후반 때처럼 하락하다가 역전세난이 올 수도 있다."

- 전셋값은 어느 정도 더 오를 것으로 예상하나.

"전세값 상승은 거의 한계에 왔다. 임대인의 은행대출금과 전세금의 합이 집값의 70%를 넘는 이른바 ‘깡통전세’가 많다. 경매에 넘어가지 않을 안전한 전세는 품귀 현상이다. 이제 빚을 내서 (집을) 빌려주기도 겁나는 상황이 왔다. 이런 상황에서 전셋값을 더 올리기는 힘들다."

- 전세난의 이유로 "안전한 전세의 부족"을 지적했다.

"전세시장에서 실제로 부족한 건 안전한 전세다. 집 주인이 대출을 끼고 있는 위험한 전세가 많으니, 안전한 전세로 수요가 쏠린다. 안전한 전세가 주식시장의 "블루칩"처럼 전셋값을 끌어올리고 있다. 이런 상태에서 정부가 집값을 떠받치기 하니깐 집 주인들도 "버티기 모드"에 돌입했다.

빚 부담이 커지면 집을 팔아야 하는데 정부가 하우스푸어 정책을 내니깐 집 주인들이 월세나 보증부월세로 바꾸고 있다. 빚 많은 임대인들이 세입자에게 빚 부담을 전가하는 현상이 벌어지는 것이다. 

집값이 하락하면 많은 부분이 해결될텐데, 흐르는 물을 둑으로 막으니 옆으로 넘친 게 전세난이다. 둑에도 물이 계속 고이며 균열이 생기고 있다. 둑이 없다면 옆으로 넘치지 않고 그냥 흘러가서 집값은 떨어진다.

지금은 세입자의 지위가 열악하지만, 집값이 떨어지면 임대인의 "전세값 인상"(압박)이 약해진다. 하우스푸어의 고통에서 멈춰야 하는데 (정부가) 막지도 못할 부동산 거품을 막는다면서 세입자까지 물귀신처럼 끌어들이고 있다." 

- 공공임대주택을 확충해야 하지만 정부는 재원 부족을 이야기한다.

"전세난 대책의 중심축이 공공임대주택 확충이다. 정부는 재원이 없다고 하지만 얼마든지 있다. 400조원의 국민연금 기금이 있고 한동안 계속 쌓이게 되어 있다."

- 국민연금 기금을 공공임대주택 건설에 사용하는 건 국민이 동의해야 하는 것 아닌가. 기초연금 사용에도 반감이 강했다.

 "국민연금을 기초연금에 지원하는 건 문제가 있다. 그러나 이건 다르다. 국민연금 투자사업의 하나로 임대주택사업을 하자는 것이다. (정부는) 공공택지 개발을 한 후 민간 분양건설업체에 수익이 돌아가게 하고 있다. 그런데 공공택지를 (민간업체에 넘기지 않고) 100% 공영개발해서 저렴하게 공공임대하면 5% 이상의 임대 수익률을 낼 수 있다. 

현재 국민연금은 기금의 70% 정도를 수익률 3~4% 수준인 채권에 투자하는데 이보다 높다. 국민연금 사업 취지와도 맞다. 국민연금 목적이 노후 복지인데 가장 중요한 주거 안전에 이바지할 수 있다. 노무현 정부 때 이런 안이 제안됐으나 당시 기재부와 국토부 간 알력이 있어서 못했다. 그렇게 대단한 아이디어도 아니다. 국민연금이 위험할 수 있는 해외 부동산 투자는 하면서 국내 임대주택은 왜 못하나."

- "국민연금이 공공임대주택에 투자하자"는 건데 높은 수익률이 가능한가.

"독일은 인구의 80%가 민간임대주택에 산다. 건설업체들이 주택분양이 아니라 임대사업을 통해 수익을 낸다. 그렇게 해도 건설업체가 충분히 (수익을 내고) 성장한다. 한국은 독일 보다 조건이 좋다. 택지의 80% 정도를 토지주택공사(LH)같은 공공기관이 제공한다. 사실 특별법으로 택지를 강제 수용하는 건데, 주거 안정에 사용한다는 전제가 있기에 하는 것이다.

지금까지는 다 민간 건설업체에 주니깐 폭리를 취했고, 운 좋은 선 분양자들은 그렇게 투기차익을 얻었다. 왜 그렇게 하나. 토지를 저렴하게 수용해서 저렴한 상태로 국민연금과 같은 공적사업자에게 제공하면 된다. 시공은 경쟁입찰을 붙이면 된다. 저렴한 토지에 3분의 2의 시공비로 주택을 지으면 임대료를 낮게 책정해도 수익률 5%는 가능하다.

2009년 판교 분양 단지를 대상으로 시뮬레이터를 해봤다. 2006년 무렵 판교 1차 분양 시점을 기준으로 2만5000가구를 분양이 아니라 전부 공공임대주택으로 개발할 경우로 계산했다. 100% 공영개발로 32평 공공임대주택단지를 만들면 보증금 없이 월 24만원의 임대료만 받아도 국민연금공단은 5% 수익률이 가능하다."