선대인경제연구소
가계빚 1,000조원 시대 "집값 거품을 빼라"- 선대인 경제연구소 선대인 소장
앵커:
오늘 가계부채 문제, 계속 얘기를 하고 있습니다. 가계 소득이 늘어서 내수도 살리는 길, 그리고 가계 자산이 늘어나서 부채 비율도 떨어지고, 상환 능력도 늘어나고, 이런 길이 필요하다, 라는 생각인데 가계 자산 중에 가장 중요한 것은 아무래도 우리나라에서도 그렇지만 부동산일 겁니다. 그런데 부동산 경기가 대세 하락기에 접어들었다, 라고 주장을 하고 계신 분이 있습니다. 선대인 경제연구소의 선대인 소장님인데요. 저희가 전화로 연결을 하도록 하겠습니다. 안녕하십니까?
선대인 경제연구소 선대인 소장(이하 선대인):
네, 안녕하세요? 반갑습니다.
앵커:
아무나 쉽게 주장하기는 힘든 얘기에요.
선대인:
그런데 많은 분들이 공감하지 않나요?
앵커:
많은 분들이 공감을 한다, 라고 제가 딱 단언을 하기는 어렵습니다.
선대인:
제 주변에는 공감하시는 분들도 많던데요. 제가 사실은 이 이야기를 2008년 하반기부터 이렇게 될 가능성이 있다고 경고를 했었고, 그 이후의 수도권 부동산 시장 흐름을 쭉 보면 제 이야기가 크게 틀리지 않았다는 걸 많은 분들이 공감을 하시는 것 같더라고요.
앵커:
이 근거에 대해서도 좀 얘기를 해주시죠.
선대인:
근거는 여러 가지가 있는데요. 일단 2000년대 초중반해서 우리가 빚을 내서라도 굉장히 부동산 거래를 많이 하지 않았습니까? 집값이 사두면 언젠가는 오른다, 그래서 앞 다투어서 샀었죠. 그런데 2008년 정도를 고비로 해서 빚을 내서 집을 살 수 있는 사람들도 거의 다 사버려서 이제는 수요가 거의 고갈된 상태였거든요. 그래서 집값도 떨어지고, 거래량도 사실 2007년 이전과 비교하면 굉장히 위축되는, 그래서 구조적인 침체기에 들어가 있고요. 실제 수도권 집값은 실거래가를 기준으로 할 때 고점에서 12% 정도 지금 빠져있는 상황이고요. 물론 지방은 좀 다릅니다. 그런데 수도권에서 대세 하락에 들어가니까 남아있던 투기 에너지라고 할까요? 그게 지방으로 옮겨가면서 지방 부동산이 다시 최근에 좀 올랐죠. 그런데 지방 부동산의 경우에도 최근에 뒤늦게 오르고 있는 대구나 광주 정도를 제외하고는 대체로 오름세가 꺾여 있는 상황이거든요.
앵커:
그러면은 소장님께서는 일단은 부동산에 대한 수요가 줄어들거다, 전제를 하고 계시는 거네요?
선대인:
줄어든다기보다 줄어들어 있는 거죠. 그러니까 뭐냐하면 집이라는 게 어쨌든 돈이 있어야 사줄 것 아닙니까? 그런데 일단 집값이 예전에 1억할 때에 비해서 예를 들어서 3억이 되고 5억이 되면, 사 주기가 쉽지가 않죠. 소득이 그만큼 늘어줘야 되는데 그만큼 소득이 늘었느냐, 사실은 계속 가계소득이 적자가 되었던 편이고요. 또 한편으로는 돈이, 소득이 없어서 빚을 끌어다 무리하게 다들 집을 사서 하우스 푸어들이 되지 않았습니까? 그런데 가계부채도 더 이상 늘릴 수 없는 수준까지 사실은 왔는데, 정부가 그나마 억지로 마른 수건 쥐어짜듯이 계속 빚내서 집 사게 하니까 찔끔찔끔 사기는 하는데, 더 이상 과거처럼 지금의 집값을 떠받칠 수 있는 수준으로 그렇게 많은 대규모 거래가 늘어나기는 힘든 상황이라는 거죠.
앵커:
그러면은 혹시 이게 대세 하락이라고 하면 어느 정도 사이클이 있을 텐데, 언제까지 얼마나 더 하락할 것으로 보고 계신지를 여쭤봐도 될까요?
선대인:
제가 이게 라디오상이라서, 사실 도표 같은 걸 좀 보여드리면 좋은데요. 전 세계적으로 보통 주택시장은 10년에서 20년 정도의 사이클을 그린다고 합니다. 한국의 경우에도 사실은 예외가 아니고요. 그래서 우리가 외환위기 직후를 바닥이라고 치면 그 때부터 해서 한 2009년 10월까지 10년 내내 주구장창 올랐잖아요. 그리고 2009년 10월 정도부터 고점으로 해서 내려오고 있는 거거든요. 그래서 신체에 비유하자면 이제 한 어깨죽지 정도까지 내려와 있는 수준이고요. 이게 예를 들어서 여기 어깨죽지 수준에서 지금 언론들이 이야기하듯이 가계부채 문제가 전혀 해소되지 않았는데 여기서 갑자기 바닥을 찍고 다시 올라가느냐, 저는 그런 가능성은 제로에 가깝다고 생각합니다. 그래서 지금보다 한참 더 내려갈 가능성이 있고요. 다시 신체에 비유하자면 한 무릎 정도까지는 내려가야 그나마 바닥에 근접했느냐, 안 했느냐, 이렇게 논해 볼 수 있는 수준이지 아직은 굉장히 시기상조이다, 그렇게 생각합니다.
앵커:
그러면 그 때까지는 일단은 집을 거주 목적이든, 투자 목적이든 사면 손해가 되는, 자산 가격이 하락을 하니까요. 그렇게 되는 현상이 나타나게 될 텐데 지금 만약에 선 소장님이 국토부 장관이라면 그러면 어떤 대책 내놓으셨겠어요? 이번에 세제 지원도 있고 금융 지원도 있고 그런데, 전혀 거래를 활성화 할 수 없는 대책을 내놓을 수는 없었을 거 아니에요?
선대인:
부동산 시장을 어떤 식으로 바라보고 어떻게 접근하느냐에 따라서 굉장히 접근법 자체가 달라지는 거거든요. 지금 국토부의 인식은 뭐냐 하면, 지금 집값이 떨어지는 게 오히려 비정상이고 올라줘야 정상이라고 보는 것 같아요. 그리고 거래가 침체되어있는 걸 비정상이라고 보는데, 물론 거래가 침체되면 좋은 건 없지만, 이 거래 침체가 왜 왔느냐를 따져보면요. 국민들의 소득 대비해서 지금 여전히 집값이 너무 높은데, 더 이상 빚내서 집을 살 수도 없기 때문에 이렇게 구조적인 침체가 온 거거든요. 그러면 우리가 경제 원리에 따라서 당연하게 사람들의 구매력이 따라줄 수 있는 수준까지 집값이 조정되도록 하는 게 정상입니다. 그게 사실은 대부분의 사람들이 국민 소득으로 감당할 수 있는 수준까지 집값이 내려가는게 사실은 오히려 정상화 하는 길이죠.
앵커:
부동산 가격이 너무 높은 건 사실이죠.
선대인:
그런데 물론 집값이 너무 높다고 해서 한꺼번에 너무 과도하게 집값이 조정되면서 폭락하게 된다면 경제 전반에 상당한 충격을 주기 때문에, 그 과정에서 생겨나는 문제들은 막아야 되지만, 문제는 지금 정부가 하고 있는 해법들은 제가 보기에는 단기적으로는 연착륙 대책이라고 하는데요. 길게 보면 연착륙 대책이 아니라 계속 부동산 거품을 키우는 경착륙 대책이라고 저는 판단이 되거든요.
앵커:
향후에 경착륙을 가져올 수 있는.
선대인:
네. 사실은 오늘 대담하는 이유도 가계부채 1000조원을 돌파했다고 해서 지금 하는 것 아닙니까? 가계부채 1000조원이 왜 생겼느냐, 계속 연착륙을 쓴다, 부양책을 쓴다, 이렇게 해서 부양책을 쓰는데 단기적으로는 집값 급락을 막는 것처럼 보였지만 그 과정에서 계속 가계부채가 늘어난 거거든요. 예를 들어서 2012년 하반기만 하더라도 가계부채가 조금 줄어드는 것 같더니 올 들어 정부가 몇 차례 부동산 대책을 내어놓으니까 또 가계부채가 급등하고 있는 거거든요.
앵커:
네. 연말에 또 많이 늘어났죠.
선대인:
그럼요. 그래서 결국은 우리가 가계부채를 가계소득을 늘려서 단기간에 해소할 수 있으면 좋은데 지금 경제상황이 그렇게 되지 않는 상황에서, 계속 빚내서 집사라고 하는 이런 대책, 특히 소득이 안 되는 저소득층 중심으로 해서 계속 빚내서 집사라고 하면, 단기적으로는 집값 급락을 막는 것처럼 보일지 모르겠지만, 결국 부동산 거품 붕괴의 에너지라고 할 수 있는 부채 규모를 점점 더 키우는 거거든요. 그리고 양적으로 뿐 만 아니라 지금 질적으로도 굉장히 갈수록 위험해지고 있습니다. 과거에는 은행권의 상대적으로 저금리 대출이 많았는데요. 시간이 갈수록 자꾸 2금융권, 특히 카드사, 보험사, 심지어는 대부업체 대출들까지 지금 늘어나고 있거든요.
앵커:
주택을 구입하기 위해서요?
선대인:
주택을 구입할 뿐 만 아니고 이미 주택을 구입한 사람들 입장에서도 은행에 계속 다달이 월세 내듯이 이자를 내다보니까 생활비가 모자라지 않습니까? 그래서 하우스 푸어라고 하는 거거든요.
앵커:
하우스 푸어들의 생계를 위한 대출이 그 쪽에서 또 늘어나면.
선대인:
그렇죠. 그래서 생계비 대출이 늘어나는데 사실은 그게 주택담보대출을 과도하게 빌린 탓에 그 이자를 갚느라고 다시 빚을 내서 빚으로 갚는, 이런 상황이 지금 악순환이 반복되고 있는 거거든요.
앵커:
그럼 소장님, 그거는 여쭤볼게요. 일단 지금 거래가 침체되는 것을 비정상으로만 볼 것이 아니고, 이것을 어느 정도 좀 지켜보자는 그런 입장이신 것으로 제가 이해를 하겠는데요. 그런데 정부에서 보기에는 일단 거래가 안 되고 막혀있는 시장을 뚫어주는 것이 맞다고 생각할 수도 있지 않을까요?
선대인:
그러니까 지금 주택거래 침체가 왜 왔는지 근본적으로 좀 따져봐야 된다, 라는 거죠. 사람들이 집값이 지금보다, 예를 들어서 5억 원 하는 게 3억 원 정도로 떨어졌으면 사람들한테 집 사지 말라고 말려도 아마 집 사지 않을까요? 예를 들어서 우리 외환위기 직후를 생각해보면 이렇습니다. 외환위기 직후에 집값이 굉장히 낮았거든요. 그리고 외환위기 직후에 우리가 상대적으로, 적어도 현상적으로는 가파른 10% 정도의 성장을 하고 또 그 때 주가도 뛰고 하면서 돈들이 많았었죠. 그래서 그 때는 사실 정부가 나서지 않아도 사람들이 앞 다투어서 집을 샀습니다. 물론 그게 그렇게 해서 투기 거품이 생겨난 배경이 되기도 했습니다만, 지금은 집값이 그 때에 비하면 심한 지역들 같은 경우는 2~3배씩 올라 있는 지역들이 많고요. 그런데 가계 소득은 그 때에 비해서 크게 늘고 있느냐, 그렇지도 않거든요. 그리고 아까도 말씀드렸듯이 빚을 내서 이미 5년, 10년에 걸쳐서 집을 산 사람들이 앞당겨서 미리 다 사버린 거거든요. 그렇지 않습니까? 그러면 지금 이제 수요가 없는 상황에서 계속 무리하게 정부가 금융 혜택이다, 세제 혜택이다, 이렇게 준다고 해도 그것은 단기적인 미봉책일 뿐이지, 그리고 그렇게 한 사람들이 점점 더 다시 집값이 하락하면 하우스 푸어로 전락하지 않겠습니까?
앵커:
그러니까 이렇게 미봉책 같은 부양책은 쓰지 마라, 라는 말씀이시네요?
선대인:
오히려 지금 정부는 자꾸 금융완화 대책, 또 1% 저금리 대출까지 해주겠다, 이렇게 이야기하고 있는데요.
앵커:
세제 대책도 좀 있고요.
선대인:
이런 게 사실은 일본에서도 부동산 거품이 붕괴한 다음에, 부동산 거품 붕괴한지 한 3년 정도 지난 다음에, 정부가 우리 4대강 사업 하듯이 토건사업들을 막 벌여도 부동산 거품 붕괴를 막지를 못하니까, 3년 정도 있다가 가계 대출 규제를 완화해주고 여러 가지 세제 혜택을 주면서 가계들한테 빚내서 집을 억지로 사게 만들었습니다. 그런데 그렇게 해서 결국 부동산 거품 꺼지는 걸 막았느냐, 결국 그렇게 해서도 또 못 막았거든요.
앵커:
그때는 또 일본의 성장률 자체가 거의 제자리였었죠.
선대인:
우리도 지금 3%라고는 하는데요. 일본처럼 그렇게 우리가 지금 아직 인구가 급속히 감소하는 단계로 진입하는 직전입니다만, 진입하기 전인데도 벌써 이렇게 저성장 구조를 나타내고 있는 거거든요. 정말 심각한 상황이고요. 그래서 오히려 부동산 거품을 안 빼고 버티려고, 버티려고 하다가 장기 침체로 가기 보다는 저는 선제적으로 오히려 부동산 거품을 일정하게 빼고, 그렇게 해서 새로운 한국 경제의 앞날을 도모하는 게, 크게 보면 우리가 경제적인 충격도 줄이고 우리가 좀 더 건전한 경제로 가는 길이라고 생각합니다.
앵커:
그래서 자칫 잘못하면은 선 소장님이 주장하시는 것이 그러면은 부동산 가격이 폭락해서 우리 경제가 정말 침체에 빠져야 되느냐, 이렇게도 볼 수 있는데 그런 게 아니라.
선대인:
그렇게 제 주장을 왜곡하시는 분들이 많은데요.
앵커:
거품을 빼고, 뺄 건 빼고 가자, 그래야지 우리의 체질이 개선된다, 라는 말씀이시죠?
선대인:
그렇죠. 그런데 현실적으로 저도 예를 들어서 계속 이렇게 미봉책으로 가능할 거라고 생각을 하면, 저도 부동산 거품 빼자고 이야기를 안 하죠. 그런데 문제는 뭐냐면, 우리가 예를 들어서 미국 같은 경우는 가계부채 비율이 133%이던 게 최근 몇 년 사이에 107%로 줄었는데, 우리는 147%이던 게 165%까지 올라와 있거든요. 언제까지 이렇게 폭탄을 계속 돌릴 수 있느냐, 하는 거죠.
앵커:
그러면 마지막으로 한 예를 들어서 상담의 형식으로 여쭤보면, 1950년대에서 60년대 초반에 태어난 1차 베이비부머 세대인데 집 한 채가 자산의 전부다, 그런데 집값이 하락한다고 하면은 지금이라도 처분해서 금융자산으로 소유를 해야 될까요? 어떻게 해야 될까요?
선대인:
저는 개별 가구들마다 사정이 다 다르기 때문에 일률적으로 말하지는 않고요. 제가 제일 먼저 이야기하는 건 제발 무리하게 빚내서 집 사지 말라, 이렇게 이야기를 합니다. 아니 그렇다고 해도 집값이 비싸다 하더라도, 자기 소득이 충분해서 예를 들어서 10억, 20억 짜리라도 살 수 있는 사람을 제가 말리지는 않아요. 그리고 상대적으로 집값이 낮은 수준에서 자기 빚을 크게 늘리지 않고 보금자리로 살겠다, 그러면 집값 상승, 하락 여부와 상관없이 자기 보금자리를 마련하는 거니까 그걸 굳이 말릴 필요는 없잖아요.
앵커:
그 얘기도 자세히 전해주시면은 오해를 좀 더시지 않을까, 라는 생각이 드네요.
선대인:
늘 이야기를 하는데, 늘 제 주장을 폭락론자, 비관론자, 이렇게 단순화해서 저를 생각하는 분들도 굉장히 많은데요. 부동산 업계에 계신 분들이나 건설업계에 계신 분들은 자신들이 거짓말 하는 것, 또 정부 관료들 입장에서도 이게 굉장히 위험한, 사실 관료들도 이렇게 해서 해법이 없다는 걸 대체로 다 알고 있거든요. 그냥 질질 끌고 가는 거죠. 자기 임기 안에 문제가 안 생기도록 하는 차원에서 바라보고 있지요.
앵커:
그리고 이번에 책 내신 <미친 부동산을 말하다>이던데요. 상당히 과격한 표현이기는 합니다마는 미쳤다, 라는 것에서는 여러 가지 의미를 담고 있는 건가요? 짧게 좀 부탁드릴게요.
선대인:
사람들이 이게 혼란스럽죠, 지금 부동산 시장 상황이. 그래서 다들 부동산이 미쳤다, 라고 하는 건데, 사실은 그 미친 부동산의 이면에는 사람들의 탐욕이 있는 것이고요. 특히 부동산 기득권의 탐욕이 있는 것이죠. 그래서 대다수 서민들 입장에서 부동산 문제, 또 주거 문제를 해소하기 보다는 이게 부동산 기득권 입장, 또 그걸 산업적으로 크게 배경을 갖고 있는 건설업계들 입장을 대변하는 쪽에서 자꾸 정책을 하는 거거든요. 생각해 보십시오. 지금 국토부 장관이 정책 내 놓기 전에 건설업계하고 간담회하고 대화했다는 얘기는 들어보셨지만, 무주택 서민이나 재개발 지역에서 쫓겨나는 세입자들 입장에서 그 사람들 입장에서 간담회 가졌다는 얘기 들어보셨습니까? 단 한 번도 없습니다, 제가 알기로는. 제가 그런 기사들 나오면 꼼꼼히 보거든요. 이게 뭘 말하느냐, 하는 거죠. 예를 들어 전 국민의 한 45% 이상이 한편으로는 세입자입니다. 그런데 세입자들 입장에서 세입자들이 당장 거의 80%가 요구하는 전월세 상환제 한번 도입해 보자, 라고 하는데 그 요구가 단 한번이라도 받아들여진 적이 있습니까? 검토 대상에도 오르지 않잖아요. 그런데 거꾸로 건설업계나 부동산 업계에서 요구하는 다주택자 양도세 중과 폐지라든지, 임대 사업자를 양성한다든지 여러 가지 핑계를 댑니다만, 취득세 감면이라든지 이런 것들은 또 얼마나 재깍재깍 적용을 합니까?
앵커:
그것은 맞는 말씀이고요. 그 얘기까지 다 들어보고 싶지만 저희가 시간제한이 있어서 여기까지 좀 들어야지 될 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.
선대인:
네. 고맙습니다.
앵커:
선대인 경제연구소의 선대인 소장이었습니다.
