전·월세난이 겹치자 사람들은 집을 사야 할지 머뭇거리고 있다. 정부가 빚을 내서 집을 사라고 권했으나 약발도 떨어졌다. 빚으로는 수요를 계속 창출할 수 없기 때문이다.
부동산 가격이 오를 것이라고 주장하는 쪽에서는 종종 공급 부족을 이유로 든다. 현재 주택보급률은 이미 2008년 100%를 넘어선 뒤 2014년 103.5%를 기록했다. 통계상으로는 가구수(1877만2500)보다 주택수(1942만8600)가 많아졌다. 집이 넘쳐난다고 보면 될까.
함정이 있다. 자기 집에 사는 사람이 많지 않다는 사실이다. 자신의 소유 주택에 사는 ‘자가 점유율’은 2014년에 53.6%에 그친다. 물론 집이 있어도 전·월세를 사는 사람도 적잖다. 자가 점유율은 2008년 56.4%에서 줄었다. 그 많은 집들은 어디로 갔을까. 2014년 기준으로 주택을 2건 이상 소유한 사람은 172만명이다. 이 가운데는 2건이 141만5000명으로 대다수를 차지하고, 3건은 18만7000명이다. 11건 이상 소유자도 25명이나 있다.
세종특별자치시 행정중심복합도시 전경. / 이석우 기자
자가 중심으로 보자면 집은 여전히 부족해 보인다. 장기적으로 볼 때 단기 급등 이후가 아니라면 집값이 떨어진 적은 거의 없다. 서울 아파트 가격은 2000년대 초·중반의 가격 폭등기를 거쳐, 2008년 이후 정체 또는 하락기에 이어, 2014년 중반부터 다시 상승하고 있다. 전국 아파트 가격은 일시적인 하락기에도 불구하고 지속적인 상승세를 보인다.
“향후 2, 3년 안에 입주물량 폭탄 올 수도” 문제는 장기 전망이다. 저출산·고령화에 따른 수요 감소 등으로 부동산은 대세 하락기에 접어들 것이라는 비판적 시각도 많다. 선대인경제연구소는 최근 ‘2016 주택시장 전망 보고서’에서 “물가상승률을 감안한 실질가격을 보면 2008년 이후 서울 아파트 가격은 하락세를 보이고 전국 아파트 가격은 답보상태였다가, 최경환 전 부총리가 대출규제 완화를 한 2014년 이후 둘 다 상승세를 나타냈다”고 분석했다. 이 반등세는 일시적일 가능성이 있다. 수도권의 경우 2014년 8월 이후 급증했던 거래량이 2015년 7월까지 이어지다가 이후 대체로 꺾이는 흐름을 보이고 있다. 보고서는 “주택 거래량이 가격의 선행지표 역할을 한다는 점을 감안하면 주택가격 또한 2016년 상반기부터 하락세로 돌아설 가능성이 상당히 있다”고 지적했다.
가계부채는 한국은행 가계신용 기준으로 2000년 1분기 222.2조원에서 2015년 3분기 현재 1166조원을 돌파했다. 특히 급증한 가계부채의 대부분이 주택담보대출이다. 또 아파트 분양물량도 2011년 26만3000 가구에서 2014년에는 33만1000 가구로 늘었다. 2014년의 분양물량은 분양가상한제를 앞두고 밀어내기 분양이 극심했던 2007년을 제외하고는 사상 최고 수준이다. 2015년에는 2014년보다 56.4%가량 늘어난 51만7000 가구까지 분양물량이 늘어났다. 선대인 소장은 “공급과잉이 향후 2~3년 안에 ‘입주물량 폭탄’으로 이어져 주택가격 하락을 초래할 가능성이 있다”고 지적했다.
이에 비해 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현 추세로 가면 초장기적으로는 부동산 가격이 떨어질 수 있다”면서도 “인구가 정체된다는 걸 너무 당위론으로 규정하고 일본 같은 시장을 예상하는 것도 한계가 있다”고 지적했다. 예컨대 “저출산·고령화 이면에 1인 가구 증가가 소형 아파트나 오피스텔 같은 새로운 수요를 낳는다”는 주장이다.
반면 조명래 단국대 교수는 “1인 가구가 10년 안에 전체의 50%에 육박할 수 있지만, 이 중에 집을 살 사람은 적다”고 말했다. 임대주택 수요를 늘릴 수는 있지만 부동산 경기 전체를 끌어올리는 데는 역부족이라는 뜻이다.
